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樓市現泡沫預售金監管加碼樓市調控迎強風暴

发布时间:2019年11月10日    点击:[0]人次

楼市现泡沫预售金监管加码 楼市调控迎强风暴

虽然在供需矛盾的情况下,一线城市房地产市场仍然延续逢新盘必抢的局面,但二三线城市的泡沫却已显现:不但多地频频发布库存预警,济南、秦皇岛等地更是不断被曝出楼盘烂尾的消息或许是看到了可能发生的风险,地方政府近期也扎堆出台预售资金监管政策,希望守住最后一道防线:一旦发生资金链断裂,还能确保已有项目顺利完工

业内人士表示,加强对预售资金的监管,等于卡住了开发商的一条资金渠道,房地产市场又将面临新一轮洗牌

三四线城市频发烂尾项目

整整等了7年,济南的张先生仍然没有住上用终生积蓄购买的新房

2006年,张先生买下了一套济南彩石山庄的房子公开资料介绍,彩石山庄位于济南市东部高新区,项目占地约2400亩,总建筑面积180万平方米,规划为高级景观洋房和双拼、联排别墅等按照规划,彩石山庄分为B1、B2、B3区,分别命名水晶花苑、尚华居、白领公寓

“依山傍水环境很好,价格也相对便宜”,张先生告诉,仅他所在的单位,前后就有300多人购买了该项目

除环境好以外,项目本身的各种“荣誉”和强大的“后盾”也是吸引业主的缘由多位业主回想,中国房地产及住宅产业研究会人居环境委员会因该项目“特别宜居”,特别授与其“中国人居环境金牌建设试点项目”称号,这也是该地区第一个获此殊荣的地产项目;而齐鲁银行、工商银行等金融机构更是在项目还没有预售证的情况下主动为其提供银行按揭贷款

2006年8月起,彩石山庄在还未办齐土地手续的情况下,开始以发展会员的方式发售楼花先卖的是水晶花苑和白领公寓两部分,到2008年底共销售1753套2007年开始销售五证齐全的尚华居,共403套据来自住建部的统计显示,彩石山庄前后共销售房源2156套,总建筑面积达32.5万平方米,预售房款9亿多元

交了钱、定了房的张先生开始等候交房按合同,开发商最晚应于2009年1月交房,然而这个期限一推再推随后,凶讯传来——三联由于债务问题资金链断裂,被法院查封银行账号和彩石山庄土地如今,除尚华居已建好5栋多层楼房外,原计划中的部份别墅区、配套学校等均处于烂尾状态,部分楼房本来打好的地基浸泡在水中,大部分楼盘至今没有动工

彩石山庄绝非个案,就在一线城市购房者为怎样能够买上一套新居绞尽脑汁的同时,二三线、三四线城市却已出现库存高企、泡沫渐现的趋势此前便有媒体报道称,秦皇岛当地的德大地产就被曝因旗下项目销售不顺畅,开发商无力支付工程款遭受施工方停工的情况;而近期也在内蒙古包头等地调查发现,虽然此前由于城镇化等概念的推出,吸引了大批包括保利等龙头地产的入驻,然而由于自身消化能力有限,城市内部到处是盖到一半便停工的项目

预售资金监管缺失酿恶果

“事实上现在与高房价的一线城市相比,三四线城市房地产风险更高”近日发布的一份全国各城市房地产风险报告,对各个城市房地产的风险予以了量化评测:就北上广等10大城市的房价而言,7月十城的住宅均价为17609元/平方米,环比上涨1.34%,与去年同期相比上涨11.06%,这也是近三年来同比涨幅首次超10%而与之相对应的是,环比下跌的城市增至39个,东莞、菏泽、湘潭、潍坊、盐城、嘉兴等三四线城市领跌,东莞跌幅最大,达1.71%

在房价涨跌分化加剧的同时,各地库存也出现分化

数据显示,重点城市市场库存下滑仍在持续,除杭州以外,7月十大重点城市的库存同比全线下跌,其中北京和广州跌幅最大,都超过20%,而三四线城市却是库存高企,供过于求明显数据显示,一线城市供求比仅为0.64,但三四线城市,例如甘肃武威供求比高达8.06、山西大同供求比高达5.7、延安4.34,存在严重供过于求现象

“7月数据显示,一方面,库存高企需求却不足的三四线城市环比下跌数量增多,另一方面,北京、广州等一线城市房价涨幅继续增加,且部份新开盘项目价格上调幅度有所扩大”研究中心分析师杨晨青称,2010年宏观调控以来,许多大型开发商纷纷进军三四线城市按道理来讲,一方面开发商颇受地方政府欢迎,能获取大量廉价的土地;另一方面市场也不限购,可供开发商大展拳脚但从去年以来,愈来愈多的大型开发商都不再看好三四线城市前景,明确回归一线城市的战略主要原因便是三四线城市产业经济尚欠发展、人口外流现象严重,对新增住房的需求相对冷漠;而这些城市中心区域土地供应较为充裕,使得供应过量的现象雪上加霜三四线城市的购房主体是进城农民或大型进驻企业的员工,但他们的收入增长速度远赶不上造城的速度和房价的上涨速度

另外一个更为关键的问题,就是与北、上、广、深、津等一二线城市实行较为严格的预售资金监管制度相比,部分三四线城市并未实行该制度或仅形同虚设

以上述彩石山庄为例,早在2006年初,2000多户业主就已交给开发商共9亿元的预售房款,而在2005年,济南市便已经发布《商品房预售款监管实施细则》,明确规定商品房预售款必须用于预售项目的建设投资,不得挪做他用,以保护购房人的合法权益

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